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产权过户

越南国会于2014年11月25日批准了《住房法》修正案,取消了对外国人购房的很多限制,修订后的法律将于2015年7月1日生效。此举有助于增强越南房地产市场信心。

交易规则

从2015年开始,越南放开了对外国人的购房限制。

 

独栋房产具有永久产权以及土地所有权,但外国人不能购买。市中心的独栋房产非常贵,而且每年的涨幅可以达到30%,100-300万美元/栋算是正常的价格。

 

公寓对于越南本国人是永久产权,外国人则为50年产权,到期时可免费续约一次,所以实际上,可以看做100年产权。

 

由于产权的限制,外国人如果想买二手房,只能向外国人买,如果想卖二手房,可以卖给当地人和外国人。另外国人买房不能在银行贷款。

 

房价

越南的房价真的不低。作为习惯了北上广深房价的中国人,也会觉得越南的房价太贵了。市中心的房子均价4000美元/平米。即便是在远郊,也得1700-1800美元/平米。位于平盛郡的某楼盘,与越南中心区第一郡相邻,算是个位置比较好的地方。该楼盘的均价是2200美元/平米。配有国际医院、国家学校、游泳池等等,是胡志明市配套设施最完备的小区。2014年开盘,到现在,价格涨了大约20%。

 

城市正中心,靠近金融街的楼盘,价格在3500美元-5000美元之间。市中心价格最高的公寓是9000美元/平米。而作为人均GDP只有1980美元的越南人来说,买房更是天方夜谭。和目前的经济水平相比,房价显然是过高了。

 

租售比

买房贵,租房也贵。平盛郡的那个楼盘,一室一厅,按50平米算,月租800美元。两室一厅,按70平米算,月租1000美元。三室一厅,按100平米算,月租1200美元。这租金,在深圳也能租个不错的小区了……所以,以2200美元的均价计算,投资回报率在7%左右,10-15年就可以收回购房成本。对比国内一线城市,连续付58年的房租,才能把房子买下来,胡志明市的这个数字非常可观。物业费0.6美元/平米。

 

和大部分海外置业的项目类似,在越南,中介也可以为客户提供出租服务,收取一个月的房租作为中介费。如果进行全托管,则每个月收取8%的房租,作为服务费。另,越南的apartment没有房产税,持有成本不高。

 

住房需求

越南总人口近1亿,人口结构以年轻人为主,19-40岁的青壮年劳动力约为45%。越南的两大城市聚集了全国近1/5的人口。且河内、胡志明这两个城市的人口流入还在不断加速。和国内一线城市一样,年轻人多,虽然贵,但房子还是刚需。

 

投资前景

越南的房价并不稳定,从2005年开始,越南的两大城市,河内市和胡志明市的房价步步上扬,直到2012年,中档楼盘的价格达到了2000-3000美元/平米,高档楼盘4000-6000美元。2013年房地产市场泡沫被引爆,进入”冰冻期“,房价比巅峰期跌了30%。从2014年开始,经历了几年的修复和调整,如今又恢复至历史高位。

 

此外,由于2015年新法律颁布,允许外国人在越南买房,刺激了房地产市场的需求,也造成了这一波的上涨。当然,买房和其他投资不能完全等同。买房是持有的是实实在在的不动产。大部分来到越南买房的外国人,做的主要还是长期投资的打算。以目前的租售比看,还算是一笔划算的买卖。